MUNICÍPIO NÃO PODE COBRAR IPTU DE BANCOS QUANDO O IMÓVEL É FINANCIADO, SEGUNDO STJ

Em recente e significativa decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento no Tema Repetitivo 1.158, consolidando a tese de que os municípios não podem cobrar Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) de instituições financeiras (bancos) nos casos em que o imóvel objeto da tributação foi alienado fiduciariamente.

O caso paradigma veio do município de São Paulo, onde a alienação fiduciária, regida pela Lei local nº 9.514/97, é uma modalidade de garantia em operações de crédito imobiliário, na qual o devedor (fiduciante) transfere a propriedade do imóvel ao credor (fiduciário) em garantia do pagamento da dívida. A posse direta do imóvel permanece com o devedor, enquanto o credor detém a propriedade resolúvel até a quitação integral do débito.

No julgamento do Tema 1.158, o STJ analisou a questão da responsabilidade tributária pelo IPTU incidente sobre imóveis financiados com alienação fiduciária. A controvérsia girava em torno da interpretação do artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN), que define o contribuinte do IPTU como o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

O Tribunal Superior, ao dar provimento aos recursos dos bancos, pacificou o entendimento de que, na alienação fiduciária de bem imóvel, o contribuinte do IPTU é o fiduciante (o comprador do imóvel), na condição de possuidor direto e titular do domínio útil. A instituição financeira (fiduciária) detém apenas a propriedade resolúvel, que se extingue com o pagamento integral da dívida, não configurando, para fins de incidência do IPTU, a figura do proprietário na acepção do CTN.

A alienação fiduciária de bem imóvel, regida pela Lei nº 9.514/97, transfere a propriedade resolúvel ao credor fiduciário, mantendo o devedor fiduciante na posse direta do imóvel.

Nos termos do art. 34 do CTN, o contribuinte do IPTU é o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

A propriedade resolúvel, característica da alienação fiduciária, não se equipara à propriedade plena para fins de incidência do IPTU. O credor fiduciário exerce uma propriedade limitada, com o objetivo de garantia do crédito.

O domínio útil e a posse direta do imóvel são exercidos pelo devedor fiduciante, que se beneficia diretamente do bem e possui a capacidade econômica para suportar o ônus tributário.

Nesse sentido, os principais argumentos que fundamentaram a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), podem ser sintetizados da seguinte forma:

• Interpretação do Artigo 34 do CTN: O STJ se ateve à literalidade do artigo 34 do Código Tributário Nacional, que define como contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.
• Natureza da Propriedade na Alienação Fiduciária: O Tribunal distinguiu a propriedade plena da propriedade resolúvel, característica da alienação fiduciária (artigo 22 da Lei nº 9.514/97). Entendeu-se que a instituição financeira (fiduciária) detém apenas uma propriedade limitada, com o escopo de garantia do crédito, não exercendo os atributos plenos da propriedade (uso, gozo e disposição) de forma imediata e irrestrita.
• Domínio Útil e Posse Direta do Fiduciante: O STJ reconheceu que o domínio útil e a posse direta do imóvel são exercidos pelo devedor fiduciante (o comprador). É o fiduciante quem se beneficia diretamente do imóvel, utilizando-o para moradia ou outras finalidades, e, portanto, possui a capacidade econômica para suportar o ônus tributário.
• Ausência de Animus Domini do Fiduciário: A instituição financeira, na condição de fiduciária, não demonstra a intenção de ser a dona do imóvel (animus domini). Sua relação com o bem é meramente de garantia, visando assegurar o cumprimento da obrigação contratual pelo fiduciante.
• Finalidade da Alienação Fiduciária: A alienação fiduciária é um instrumento de fomento ao crédito imobiliário, e onerar excessivamente as instituições financeiras com o IPTU poderia encarecer o crédito e desestimular essa modalidade de financiamento.

Tese fixada no Tema 1.158: Na alienação fiduciária de bem imóvel, o sujeito passivo do IPTU é o fiduciante (devedor), enquanto estiver na posse direta do imóvel.

Impactos para os Municípios:

Esta decisão possui impactos significativos para a arrecadação do IPTU pelos municípios, especialmente naqueles com um volume considerável de imóveis financiados sob a modalidade de alienação fiduciária.

• Redução Potencial da Arrecadação: Os municípios que vinham cobrando o IPTU diretamente das instituições financeiras em contratos de alienação fiduciária deverão cessar essa prática. Isso poderá resultar em uma redução na receita tributária municipal, a depender da quantidade de imóveis nessa situação.
• Necessidade de Revisão Cadastral: As administrações municipais precisarão revisar seus cadastros imobiliários para identificar os imóveis alienados fiduciariamente e garantir que a cobrança do IPTU seja direcionada corretamente aos fiduciantes (compradores). Essa atualização cadastral é crucial para a conformidade com o entendimento do STJ.

Como os Municípios Devem Reagir

Diante da decisão vinculante do STJ no Tema 1.158, os municípios devem adotar uma série de medidas para garantir a conformidade com o novo entendimento e minimizar os impactos negativos na arrecadação do IPTU:

• Imediata Suspensão da Cobrança aos Fiduciários: Os municípios devem cessar imediatamente a emissão de cobranças de IPTU direcionadas às instituições financeiras (fiduciárias) em relação aos imóveis objeto de alienação fiduciária.
• Revisão Urgente do Cadastro Imobiliário: É imperativa uma revisão minuciosa dos cadastros imobiliários municipais para identificar todos os imóveis que se encontram na condição de alienação fiduciária. Essa revisão deve incluir a correta identificação do fiduciante (devedor/possuidor direto) como o contribuinte responsável pelo IPTU.
• Atualização dos Sistemas de Cobrança: Os sistemas de lançamento e cobrança do IPTU devem ser atualizados para direcionar as futuras cobranças exclusivamente aos fiduciantes, com base nas informações corrigidas do cadastro imobiliário.
• Reforço na Fiscalização dos Fiduciantes: Os municípios devem intensificar as ações de fiscalização para garantir que os fiduciantes estejam cumprindo suas obrigações de pagamento do IPTU. Isso pode envolver o cruzamento de dados com registros de contratos de alienação fiduciária e o acompanhamento da adimplência desses contribuintes.
• Capacitação dos Servidores: É importante capacitar os servidores da área tributária municipal sobre as nuances da decisão do STJ e os procedimentos corretos para a identificação dos contribuintes nos casos de alienação fiduciária.

Conclusão

A decisão vinculante do STJ no Tema 1.158 exige uma resposta proativa e eficiente por parte dos municípios. A imediata adequação das práticas de cobrança, a revisão cadastral e o reforço na fiscalização dos fiduciantes são medidas essenciais para garantir a conformidade com a jurisprudência do STJ e a manutenção de uma arrecadação justa e eficiente do IPTU. A SIGCORP reitera seu compromisso em auxiliar os municípios neste processo de adaptação.

Leia o processo na íntegra aqui

Equipe Técnica